Ograniczenia FLIPÓW Z UMÓW DEWELOPERSKICH

Ograniczenia we flipowaniu na umowach deweloperskich (UD) były zapowiadane, dlatego nie dziwią, ale na pewno utrudniają życie aktywnym w obrocie nieruchomościami.

Dnia 16 lipca 2023 roku wszedł w życie przepis ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zgodnie z którym nabywca będący stroną UD może dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią tylko w przypadku spełnienia łącznie dwóch warunków: 

1. umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany,
2. w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej UD.

Przenoszący wierzytelność składa oświadczenie, że spełnia powyższy warunek pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.  W kontekście sankcji cywilnoprawnych – nie będziemy mieć do czynienia z nieważnością takiego przeniesienia w przypadku naruszenia powyższych warunków. 

Cesja z UD na osobę zaliczaną do I lub II grupy podatkowej według ustawy o podatku od spadków i darowizn nie jest obciążona powyższymi warunkami. Oznacza to, że cesja na rzecz takiej osoby, która może przyjąć zarówno formę nieodpłatną (najczęściej umowy darowizny), jak i też odpłatną (najczęściej umowy sprzedaży), może dotyczyć wielu nieruchomości oraz być dokonywana częściej niż raz na trzy lata. 

W tematyce praktycznego obrotu prawami i obowiązkami z UD i umów a’la deweloperskich narastają pytania dotyczące takich kwestii, jak:

• możliwość częstokrotnego zbywania praw i obowiązków z umów zawieranych z deweloperem przez przedsiębiorców w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
• możliwość wolnego zbywania praw i obowiązków z UD przez osobę, która nabyła te prawa i obowiązki od flipera, w tym od osoby, która nabyła je bez ograniczeń będąc osobą zaliczoną do I lub II grupy podatkowej według ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Od strony prawnej zapewne pojawi się próba realizacji nowej konstrukcji, w której: nabywca z UD rozwiąże z deweloperem umowę deweloperską, a nowy nabywca zawrze z deweloperem umowę o tej samej treści i dokona płatności na rzecz pierwotnego nabywcy. Jednak – ta konstrukcja wymaga gruntownego przemyślenia od strony prawnej, by po pierwsze – w ogóle mogła zaistnieć ubrana w prawidłową formułę merytorycznej i formalną, a po drugie, by nie nosiła znamion obejścia ustawy.

Będziemy o tym jeszcze pisać!