Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie pisemnej czy zdecydować się na formę aktu notarialnego? Odpowiedź zależy od tego, jaki cel chcemy osiągnąć. Jeżeli celem ma być rzeczywiste doprowadzenie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży — stanowczo zaleca się formę aktu notarialnego!
Najpierw uporządkujmy nazewnictwo.
Nierzadko słyszy się, że ktoś pyta o "formę cywilnoprawną" umowy.
Umowa cywilnoprawna oznacza każdą umowę pomiędzy podmiotami prawa cywilnego i (idąc od najsilniejszej postaci) może przybrać (w uproszczeniu) formę:
aktu notarialnego,
pisemną z podpisami notarialnie poświadczonymi,
pisemną,
ustną,
domniemaną.
Dlatego prawidłowo zadane pytanie brzmi: co daje nam zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego w stosunku do zwykłej formy pisemnej?
Podstawowym argumentem przemawiającym za zawarciem tej umowy
w formie aktu notarialnego (a więc w najsilniejszej formie przewidzianej
w polskim porządku prawnym) jest to, że z chwilą zawarcia takiej umowy po obu uprawnionych stronach powstaje roszczenie o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży.
Pozwala ono w przyszłości doprowadzić do sfinalizowania przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości (na ustalonych w umowie przedwstępnej warunkach), nawet jeśli druga strona:
nie wyraża takiej woli (na przykład znalazła sobie korzystniejszą ofertę)
albo wręcz jest nieobecna (niedostępna, unikająca kontaktu, nieodbierająca korespondencji).
To doprowadzenie do zawarcia umowy ostatecznej odbywa się w procesie sądowym, w wyniku którego sąd stwierdza obowiązek danej osoby zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. A prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie (zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego). Żeby to było możliwe, należy umowę sporządzić w odpowiedniej formie oraz w pełni profesjonalnie.
O nieodzownej wartości formy aktu notarialnego świadczy też wkład merytoryczny notariusza jako osoby mającej obowiązek informować strony o skutkach prawnych planowanej transakcji i skutkach prawnych poszczególnych postanowień umowy. Często nie zdajemy sobie sprawy, jak ważne stają się użyte w umowie sformułowania (np. zadatek, zaliczka, prawo odstąpienia), dopóki nie dochodzi na ich tle do konfliktu lub nie staje się konieczne dochodzenie na jej podstawie swoich praw.
Praca notariusza ma służyć właśnie unikaniu jakichkolwiek wątpliwości na tle interpretacji poszczególnych postanowień danej czynności prawnej (objawia się tu rola notariusza jako organu tzw. jurysdykcji prewencyjnej czy „sędziego braku sporu”). W skrajnych przypadkach notariusz ochroni stronę słabszą ekonomicznie przed ewentualnym wyzyskiem.
Co więcej, kancelaria notarialna nierzadko przy przygotowywaniu czy dokonywaniu czynności notarialnej podnosi fakty, których ujawnienie może spowodować zrewidowanie nawet woli zawarcia umowy (na przykład skutki dokonania transakcji w kontekście prawa podatkowego, a ściślej podatku dochodowego od osób fizycznych). Zasięgnięcie pełnej porady notarialnej może uratować znaczny majątek. Ma też notariusz instrumenty wyższej ochrony majątku, takie jak między innymi instytucja depozytu notarialnego. Nie można wymusić od kupującego złożenia pieniędzy w depozycie u notariusza przed właściwą transakcją, jeżeli w umowie przedwstępnej się tego stosownie nie zastrzegło.
Kancelaria notarialna zapewnia pełną kontrolę stanu dokumentacji. Jakże często strony transakcji — pozostawione same sobie — uważają, że przy umowie przedwstępnej nie potrzeba przedkładać wszystkich dokumentów, jakie są potrzebne do umowy ostatecznej. Nie pamiętają tego, o czym na pewno przypomni notariusz — że to właśnie już przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, podejmowana jest decyzja co do wszelkich postanowień umowy sprzedaży. Już na tym etapie ogromnie ważne jest sprawdzenie wielu okoliczności, takich jak:
możliwości zagospodarowania działki gruntu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
dostęp działki gruntu do drogi publicznej,
pozostawanie w lokalu mieszkalnym osób zameldowanych,
stanowienie przez sprzedawaną nieruchomość przedsiębiorstwa zbywcy,
ewentualne długi strony sprzedającej, w żaden sposób nieujawnione w dokumentacji nieruchomości
i wiele innych.
Notariusz zawsze dokładnie przestudiuje podstawę nabycia danej nieruchomości, dzięki czemu ujawni okoliczności, które mogą okazać się ważne dla transakcji, a które przy umowach pisemnych mogą zostać pominięte.
Wniosek: biorąc pod uwagę, jak wielu ryzyk unikamy dzięki zawarciu umowy w kancelarii notarialnej oraz jakie utrzymujemy korzyści, dzięki starannemu przeprowadzeniu transakcji przez notariusza — nie warto oszczędzać na notarialnych kosztach zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości.
Zapraszamy na spotkanie
